南通作为长江入海口的重要城市，近年因部分房企打着“海景房”旗号进行虚假营销，导致大量投资者陷入难以脱手的困境。以下从骗局模式、核心套路及社会影响三方面展开分析：
一、概念包装：填海造陆与生态标签
填海项目的合法性争议
恒大海上威尼斯等项目通过围堤造坝将滩涂改造成“海景房”用地，但其中部分土地涉嫌违反国家滩涂保护政策。开发商以“万亩大盘”为噱头，实际交付的却是距离海岸线数公里的低价值房产。
生态价值的虚假宣传
南通沿海因长江泥沙沉积，海水常年浑浊，但开发商通过“天然氧吧”“养老圣地”等话术包装，掩盖真实居住环境缺陷。
二、销售骗局：连环套路与心理操控
低价旅游诱导购房
销售人员以“200元三天游”为诱饵吸引外地游客，利用封闭场景下的海鲜美酒攻势实施高压销售，部分老年人在未充分了解的情况下签订合同。
包租协议的金融陷阱
开发商承诺“年化收益率8%-10%”的包租协议，但合同条款对业主不利，实际运营中托管公司常以空置为由拒付租金，投资者陷入“高回报”幻觉。
虚构市场繁荣假象
通过伪造“日销4000套”等数据制造抢购氛围，利用LED灯光秀打造“夜空中最靓的楼”形象，掩盖实际入住率不足10%的“鬼城”现状。
三、恶性循环：资产缩水与维权困境
房价断崖式下跌
以启东某项目为例，2019-2024年间房价从1.2万元/㎡跌至6000元/㎡，部分业主被迫“五折抛售”仍无人接盘。
维权成本高昂
开发商通过格式合同规避责任，业主起诉时面临“需支付20%违约金”等霸王条款，部分家庭因背负房贷陷入长期经济危机。
生态与社会双重代价
大规模填海工程破坏滩涂生态，而低入住率导致社区配套设施荒废，形成“投资-抛售-衰败”的恶性循环。
四、防骗指南
警惕“低价旅游看房”邀约，要求子女陪同审查合同细节；
实地考察周边配套，关注二手房交易市场的真实价格；
拒绝包租承诺诱惑，优先选择现房而非期房；
保留销售话术证据，通过住建部门核实项目审批信息。
南通海景房骗局本质是利用信息差制造虚假投资标的，其教训警示：任何脱离真实居住需求的房产炒作，终将暴露为泡沫。